Quanto vale o seu imóvel, e por que o preço errado custa caro dos dois lados

Todo mundo que vende acha que sabe quanto vale. O número costuma vir do que o vizinho pediu, do que o imóvel custou pra fazer, ou do quanto o vendedor precisa. Nenhum dos três é o valor de mercado, e é por isso que tanto imóvel fica meses parado.

Os dois erros, e qual dói mais

Anunciar acima do mercado parece o erro seguro, o do tipo que dá pra corrigir depois. É o mais caro dos dois. O imóvel caro não fica só parado: ele queima. Quem procura na sua faixa vê, compara, descarta, e não volta. Quando o preço finalmente cai, o anúncio já é velho, e imóvel que está há muito tempo no mercado é lido como imóvel com problema. Aí você vende abaixo do que teria vendido no começo.

Anunciar abaixo é o erro rápido: vende numa semana, e a semana rápida é justamente o sinal de que ficou dinheiro na mesa. A diferença é que esse erro ninguém percebe.

Como o corretor chega no número

Avaliação de mercado não é opinião nem chute de quem conhece a cidade. É comparação: o que imóvel parecido, no mesmo tipo de bairro, efetivamente negociou, ajustado pelo que o seu tem de diferente. O que move o número:

• O que já vendeu de parecido, não o que está pedindo. Preço de anúncio é pedido, e pedido não é preço.
• Localização dentro da cidade, que pesa mais que qualquer acabamento.
• Área construída e área de terreno, medidas, não estimadas.
• Idade, estado de conservação e padrão do acabamento.
• Documentação em ordem. Imóvel sem averbação da construção vale menos, porque o comprador não financia.
• O momento do mercado, que em cidade de agro anda junto com a safra.

O PTAM

Quando a avaliação precisa virar documento, ela vira PTAM: o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. É o instrumento próprio do corretor de imóveis, definido pelo conselho da categoria.

Ele não é uma folha com um número. A resolução exige conteúdo mínimo: quem pediu, pra que serve, a identificação e a caracterização do imóvel, a metodologia usada pra chegar no valor, o valor com a data de referência, e a identificação e a assinatura do corretor. A data importa: avaliação é uma fotografia do mercado num dia, não um valor permanente.

Quem pode assinar é todo corretor de imóveis regularmente inscrito no CRECI. Existe uma inscrição adicional, o CNAI, que dá direito ao selo certificador, mas ela é opcional e não é ela que autoriza o parecer.

Onde a Prime entra

Avaliar é a parte da consultoria de negociação que vem antes de todo o resto: sem preço certo, o anúncio, a foto e o tour em vídeo só levam gente pra ver um imóvel que não vai vender. A Prime avalia o imóvel na praça de Campo Novo do Parecis, urbano ou rural, e trabalha com o que negociou de verdade na cidade. Se você está pensando em vender, comece por aqui, e não pelo anúncio.