Comprar imóvel: o que pedir antes de assinar qualquer coisa
Escritura não é propriedade. Quem não registra não é dono, e a lista do que se pede antes muda se o imóvel é urbano ou rural.
A frase mais cara do mercado imobiliário é achar que a escritura te fez dono. Não fez. A escritura é o combinado; a propriedade só muda de mão quando aquilo entra no Registro de Imóveis.
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. §1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Leia o §1º de novo, porque é ele que morde: até o registro sair, quem a lei considera dono é o vendedor. Com a escritura assinada, o dinheiro pago e a chave na sua mão, o dono ainda é ele. Se ele tiver dívida, o imóvel que responde ainda é o dele. Um detalhe a seu favor: o registro vale desde a hora em que o título é apresentado ao cartório e protocolado, não da hora em que o cartório termina o serviço. Levar o papel logo é o que te protege.
O que a lei manda apresentar
Existe uma lista oficial do que se leva pra lavrar a escritura, e ela é curta. O que muda mais do que parece é urbano contra rural:
Guarde as duas linhas do meio. Imóvel rural não se compra com a lista do imóvel urbano: o que a lei pede é o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, o CCIR, emitido pelo INCRA, mais a prova de quitação do último ITR lançado. Chácara, sítio e fazenda entram por essa porta, e é o erro mais comum de quem copia checklist de site de São Paulo.
A certidão que ninguém pode dispensar
Das certidões da lista, a que realmente protege o comprador é a do Registro de Imóveis: ônus reais e ações reais e pessoais reipersecutórias. Ônus real é o que está pendurado no imóvel: hipoteca, penhora, alienação fiduciária, usufruto. Ação reipersecutória é processo em que alguém está atrás daquele imóvel. Essa certidão vale 30 dias pra esse fim, e não é prazo de praxe, é prazo de lei.
As certidões fiscais do imóvel urbano, essas, o comprador pode dispensar. Só que dispensar tem preço escrito na própria regra: quem dispensa passa a responder pelos débitos fiscais que existirem. Dívida de IPTU acompanha o imóvel, não o antigo dono.
Além da lista legal existe a lista da prudência, que é maior: matrícula atualizada tirada no dia, certidões pessoais do vendedor e conferência do estado civil dele. Casamento mal resolvido e dívida trabalhista do vendedor são as duas coisas que mais derrubam negócio fechado.
O ITBI
O ITBI é o imposto da transferência e ele é municipal: quem institui e quem fixa a alíquota é a prefeitura, por lei da cidade. Não existe alíquota nacional, e por isso o número que você achar num site genérico não vale pra Campo Novo do Parecis.
A ordem prática é essa, e ela é firme: paga-se o ITBI, lavra-se a escritura, registra-se. O tabelião é obrigado a consignar na escritura a apresentação do comprovante de pagamento, então sem ITBI pago o ato não anda.
Onde a Prime entra
Conduzir essa parte é a consultoria de negociação: levantar a documentação, ler a matrícula antes de você assinar, apontar o que está pendurado no imóvel e acompanhar até o registro sair. Vale pra quem compra e pra quem vende, porque documentação atrasada derruba negócio dos dois lados. Antes de dar sinal em qualquer imóvel, peça a matrícula atualizada. É o documento mais barato da lista e o único que conta a história inteira.
Este guia cita a lei aplicável e serve de orientação, não de parecer jurídico sobre o seu caso. Taxa, prazo e alíquota de imposto mudam de município pra município: a Prime confirma na prefeitura de Campo Novo do Parecis antes de te passar qualquer número.