Arrendamento rural: o prazo mínimo, a preferência e o contrato de boca
Contrato de arrendamento fechado no aperto de mão vale, e arrasta junto o prazo mínimo de lei e o direito de preferência. É isso que pega quem compra terra arrendada.
Arrendamento no Parecis costuma ser combinado entre conhecidos, às vezes sem uma folha de papel. O que quase ninguém diz é que a lei entra no combinado de qualquer jeito, escrito ou não, e ela é bem mais dura do que o aperto de mão sugere.
O contrato de boca vale
Essa é a parte que surpreende os dois lados. Arrendamento não precisa ser escrito nem registrado pra existir.
Os contratos de arrendamento e de parceria poderão ser escritos ou verbais. Nos contratos verbais presume-se como ajustadas as cláusulas obrigatórias estabelecidas no art. 13.
E o Estatuto da Terra fecha a porta de saída: a falta de contrato não afasta as regras do arrendamento, e testemunha serve de prova.
Para prova dos contratos previstos neste artigo, será permitida a produção de testemunhas. A ausência de contrato não poderá elidir a aplicação dos princípios estabelecidos neste Capítulo.
Ou seja: o combinado verbal não é um contrato mais fraco, é um contrato sem as suas cláusulas. Ele puxa junto o prazo mínimo e a preferência abaixo, e quem escolheu o que está escrito nele foi a lei, não você. Qualquer uma das partes pode exigir que o contrato seja passado pra escrito a qualquer momento.
O prazo mínimo não é o que vocês combinaram
Contrato de um ano pra soja não sobrevive à leitura da lei. O prazo mínimo depende do que se explora na terra:
Repare na divisão da pecuária, que é onde mais se erra: pequeno e médio porte são 3 anos, grande porte pra cria, recria e engorda são 5. Não existe um prazo único de pecuária.
Duas regras que vêm de carona. Arrendamento sem prazo definido presume-se feito por 3 anos. E o contrato nunca termina no meio da lavoura: o prazo se estende até depois de ultimada a colheita, inclusive a de safra temporã.
A preferência, e o prazo que assusta o comprador
Se o dono vende a terra arrendada, o arrendatário tem preferência pra comprar em igualdade de condições. O dono precisa avisar, e o arrendatário tem 30 dias pra decidir.
No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.
Agora a parte que interessa a quem está comprando, e que raramente aparece escrita: se o arrendatário não foi notificado, ele não perde o bonde. Ele pode depositar o preço e tomar o imóvel pra si, dentro de 6 meses contados do registro da venda.
O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.
É por isso que, numa área arrendada, a pergunta não é só quanto custa o alqueire. É se existe arrendatário, o que foi combinado com ele e se ele foi notificado. Comprar sem checar isso é comprar com um prazo de 6 meses correndo contra você.
A renovação acontece sozinha
Chegando perto do fim, quem tem que se mexer é o proprietário. Até 6 meses antes do vencimento ele precisa notificar o arrendatário das propostas que existem, porque o arrendatário tem preferência pra renovar. Não notificou, o contrato se renova automaticamente. A preferência não vale se, no mesmo prazo de 6 meses, o proprietário avisar que vai retomar a terra pra explorar ele mesmo ou por descendente. E essas notificações têm forma: vão por cartório de títulos e documentos da comarca, ou por via judicial. Aviso de WhatsApp não conta.
O preço
A lei põe teto na renda do arrendamento: até 15% do valor cadastral do imóvel, aquele declarado pro ITR, e não o valor de mercado, que é bem maior. O teto sobe pra 30% em arrendamento parcial de gleba selecionada pra exploração intensiva de alta rentabilidade. Na prática esse limite é discutido nos tribunais, então trate como ponto a negociar com o contrato na mão, não como número fechado.
Onde a Prime entra
Arrendamento é metade do que se negocia por aqui, e é a parte que separa uma imobiliária de cidade de quem trabalha com campo. A Prime intermedeia arrendamento e faz a consultoria da negociação, do levantamento da área até a condução do acordo. Se você tem terra arrendada e quer vender, ou está de olho numa área que já tem arrendatário dentro, o primeiro passo é levantar o que já está combinado ali.
Este guia cita a lei aplicável e serve de orientação, não de parecer jurídico sobre o seu caso. Taxa, prazo e alíquota de imposto mudam de município pra município: a Prime confirma na prefeitura de Campo Novo do Parecis antes de te passar qualquer número.